如果政府的任性投資(zī)與民企的投機巧取“交融”于一(yī)體(tǐ)形成的投資(zī)項目無異于用泥巴捏出來的畸形人面對市場大(dà)潮，隻能變爲一(yī)灘稀泥當下(xià)很多“田園綜合體(tǐ)”就是這樣的糟粕項目隻有少數順應市場規律、與目标消費(fèi)群消費(fèi)需求結構吻合的項目才會有持久良好的收益“田園綜合體(tǐ)”的多方投機思維是失敗的因
其實，大(dà)家心裏都很明白(bái)，一(yī)些地方政府的“投機”思維是：既然民間資(zī)本像貓一(yī)樣喜歡吃腥，那我(wǒ)就先拿一(yī)點好處和承諾把你套進來；然後再立項忽悠上級政府，套取上級财政支持。從某種程度上講，對于地方而言，這是“兩全其美”的事情，既擴大(dà)了地方投資(zī)，又(yòu)有了政績項目，還賣了人情。但冷靜想一(yī)想，地方政府固然把轉移支付的财政資(zī)金和民營資(zī)本都“套”進來了，但項目做夾生(shēng)後，既不具備盈利能力，也極大(dà)地浪費(fèi)了土地資(zī)源。實際上，地方政府不少債務爛賬也是這樣形成的。
不少有模有樣的田園綜合體(tǐ)項目，投資(zī)運營主體(tǐ)是民營企業，爲了獲得政府三五百萬的扶持資(zī)金，自己搭進去(qù)幾千萬，結果美好的願望變成了現實的泡影；有的投運主體(tǐ)是政府旗下(xià)的文旅公司，數千萬、甚至上億投資(zī)由财政直投和地方文旅基金共同完成投資(zī)，結果項目搞得華而不實，沒有接地氣的市場化盈利模式，還得政府繼續出錢養項目、養員(yuán)工(gōng)。
還有一(yī)個現象：前幾年玩特色小(xiǎo)鎮的那些炒家們，這兩年又(yòu)換了“田園綜合體(tǐ)”的馬甲粉墨登場，動辄圈占數千畝土地，打算變相玩地産，結果僵死路途。我(wǒ)的團隊最近對國内三十多個有一(yī)定規模的田園綜合體(tǐ)項目，進行了專門梳理和專題案例分(fēn)析，發現絕大(dà)多數“田園綜合體(tǐ)”從一(yī)開(kāi)始就陷入僵局。
“田園綜合體(tǐ)”運營的五大(dà)死穴
無論國家财政資(zī)金還是投資(zī)人的錢，每一(yī)分(fēn)錢都來之不易，要珍惜，不要任性蠻幹。要不了多久，百分(fēn)之七八十的“田園綜合體(tǐ)”項目必死無疑，無論是國家的扶持資(zī)金還是民間的私人資(zī)本，都會滲透到大(dà)地裏無影無蹤。皆因這類“田園綜合體(tǐ)”項目有五個死穴：
一(yī)是缺乏合理的“産業植入模式”。
很多投資(zī)人很任性，單靠個人情懷玩個性，盈利模式不清晰，對于如何植入适宜的産業項目和完善産業落地條件，全然不懂，結果做成夾生(shēng)飯，欲丢不忍再投無力。
二是沒有産業融合條件，生(shēng)搬硬套地要把一(yī)二三産業融合到一(yī)起。
很多所謂的三産融合，不過是“形而上”的貌合神離(lí)，既缺乏有效的“消費(fèi)流”導入渠道，更沒有客戶體(tǐ)驗價值。供給與需求嚴重錯位。很多投資(zī)人愚昧到把自己個人的消費(fèi)喜好和臆想，作爲投資(zī)經營的理念，全然不顧市場自身的規律。
三是缺乏嚴肅的消費(fèi)鏈設計和基于消費(fèi)心理的消費(fèi)環境營造。
雖然不少投資(zī)人是基于“田園風光”打旅遊牌，但是“缺乏消費(fèi)鏈設計和消費(fèi)環境營造”，而且中(zhōng)國多數投資(zī)人壓根兒就不懂“消費(fèi)鏈設計”是怎麽回事，明顯缺乏有參與國際休閑旅遊類項目消費(fèi)鏈設計經驗的專家，隻是靠個人喜好做單體(tǐ)設計的人太多，各種單體(tǐ)設計之間缺乏“融合度”。因此，不少項目死在僞劣的規劃上。産業類别的規劃布局和資(zī)源配置，必須建立在商(shāng)業環境分(fēn)析及區域全案商(shāng)業策劃及落地方案的基礎上，離(lí)開(kāi)商(shāng)業可行性謀劃的經濟類規劃，不但毫無意義，而且是投資(zī)陷阱。
四是缺乏合格的投資(zī)運營主體(tǐ)。
謀劃田園綜合體(tǐ)項目，應當清醒認識到：一(yī)方面，農村(cūn)生(shēng)産力水平太低，農民中(zhōng)能脫穎而出有投運能力的優秀農民畢竟非常稀少；另一(yī)方面，城市産業資(zī)本、産業力量進入農村(cūn)仍存在一(yī)定程度的政策障礙或者“陷阱”。因此，田園綜合體(tǐ)項目普遍缺乏職業化的投資(zī)運營主體(tǐ)。如果沒有合格的投資(zī)運營主體(tǐ)，任何投資(zī)幾乎是在玩“打水漂”遊戲。
五是以投機心态騙國家補貼者大(dà)有人在。
不少有這種動機的人，壓根兒就不打算“玩真的”，有些人一(yī)旦拿到政府扶持資(zī)金，就立即找退路，人爲“休克”項目，他們知(zhī)道“玩真的”很難掙到錢。
一(yī)直以來，我(wǒ)始終認爲：用行政刮風的方式搞田園綜合體(tǐ)，本身就是給擅長“玩貓膩”的人創造發财機會；過去(qù)二三十年來，整個農業産業利益鏈上，靠玩貓膩的策略，給上上下(xià)下(xià)、裏裏外(wài)外(wài)多少人帶來了豐厚收益。
“田園綜合體(tǐ)”成功的四大(dà)前題
在此，我(wǒ)要特别強調的是：不是說“田園綜合體(tǐ)”這個命題有問題，而是用傳統的思維方式“把玩”政策體(tǐ)系、投融資(zī)機制和現行體(tǐ)制，做出的基本上都是敗筆項目。若要真正把中(zhōng)央關于建設美麗鄉村(cūn)、打造田園綜合體(tǐ)的方針政策落到實處，玩得風生(shēng)水起，應高度重視并着力解決好以下(xià)四個問題：
一(yī)是必須有合格的投資(zī)運營主體(tǐ)。
這是大(dà)前提，如果沒有合格的投運主體(tǐ)，政府不應該盲目立項和給予投資(zī)扶持。
二是要選定好項目所在地。
核心“消費(fèi)流”群體(tǐ)到達項目所在地的自駕車(chē)時間，應當在20-60分(fēn)鍾以内；項目運營，首先要設法滿足這個半徑範圍内的有效消費(fèi)群體(tǐ)的需求。這樣的位置，可以保障每周7天都會有适宜的消費(fèi)者。不要動辄就想吸引國内外(wài)中(zhōng)高收入群體(tǐ)。
三是有接地氣且可落地的“消費(fèi)鏈”設計。
消費(fèi)鏈設計的核心是适合消費(fèi)者需求結構的産品結構構成的消費(fèi)時間鏈。也就是說，如果一(yī)個項目的消費(fèi)鏈設計爲5小(xiǎo)時，那麽5小(xiǎo)時的産品結構是否合理，非常重要，這是有一(yī)定商(shāng)業策劃經驗的機構幹的活。
四是有與資(zī)源結構和空間商(shāng)業環境相吻合的“産業植入模式”。
田園綜合體(tǐ)的核心在于“綜合體(tǐ)”，在于三産業态的深度融合；若農産品收入占比超過總收入的35%，要想盈利都很困難。“田園”是消費(fèi)環境，“綜合體(tǐ)”是盈利主體(tǐ)。好的田園綜合體(tǐ)項目中(zhōng)，除了農産品直銷外(wài)的其他多元商(shāng)業業态的收入，應占到總收入的65%-70%。如果一(yī)個投資(zī)額度超過300萬，就必須做靠譜可行的全案商(shāng)業策劃和合理的建設布局，核心思路是：基于消費(fèi)鏈植入産業項目，并完善項目落地條件。
如果不具備這上面四個條件的其中(zhōng)一(yī)個，要做成功都很難。
總結
好項目用在空間商(shāng)業環境分(fēn)析、産業植入謀劃、消費(fèi)鏈及休閑産品設計、商(shāng)業策劃及規劃設計的時間，比整個項目建設工(gōng)期還要長。現在大(dà)家有個誤區：沒有把“田園綜合體(tǐ)”當做一(yī)個商(shāng)業化水準較高的項目來對待，忽視商(shāng)業層面的謀劃和策劃，而是讓搞綠化環境設計的或者房屋建築設計的機構，做一(yī)個很漂亮的東西，結果做成了一(yī)個個漂亮的“夾生(shēng)飯”。
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