一(yī)、休閑農業大(dà)勢研判
近年，在城郊拿上千畝甚至萬畝土地，做休閑農業、鄉村(cūn)旅遊、養生(shēng)養老等大(dà)休閑泛地産項目的熱潮漸起。
(一(yī)）搞休閑農業的人
第一(yī)類人群：房地産及其關聯産業商(shāng)、礦老闆和實業制造商(shāng)。
房地産下(xià)行壓力/國家對能源的控制/新技術和高科技門檻太高，不約而同地選擇了農業這個資(zī)本窪地，開(kāi)始圈地運動，圖謀轉型。
第二類人群：資(zī)本市場，VC、PE、基金和機構。
看重的是農業經濟長遠升值的潛力，而且農業題材在政策和金融上也有短期運作空間，大(dà)宗交易、農産品期貨、農業設施租賃、企業并購重組和上市融資(zī)的遊戲規則已經建立;
第三類人群：返鄉創業的農民。
這些人帶着資(zī)金、經驗、資(zī)源和成功的光環回來接收同村(cūn)**片抛荒土地，搞起家庭農場自己當家作主;
第四類人群：有“中(zhōng)國鄉村(cūn)情懷”的藝術家、建築師、規劃師等群體(tǐ)甚至還有在華生(shēng)活的“老外(wài)”。
總之，城市紅利攤薄，鄉村(cūn)“廣闊天地、大(dà)有作爲”，休閑農業恰逢其時，5-10年中(zhōng)國農業必将迎來大(dà)複興!
(二)如何做休閑農業?
首先應該做好策劃規劃。當前社會處在一(yī)個思維覺醒的時代，工(gōng)業4.0、互聯網+、90後登場、老齡化社會等等代表未來趨勢的跨界融合，是農業升級的必然方向。
在這個快速變革的時代，休閑農業不是拼體(tǐ)力，而是拼思維、拼資(zī)源、拼品牌、拼情懷、拼生(shēng)活方式。策劃規劃是連接資(zī)本、政府、民衆和市場的魔法師，從選址、立項、設計、建設，策劃師和規劃師在休閑農業裏所能起到的作用非常關鍵。
其次不能盲目投資(zī)。休閑農業不是硬開(kāi)發、大(dà)開(kāi)發、盲目開(kāi)發，而是軟開(kāi)發、小(xiǎo)開(kāi)發、巧開(kāi)發 。
近幾年農業項目規模越來越大(dà)，動辄千畝萬畝，财力雄厚的開(kāi)發商(shāng)以資(zī)本爲傲，加之不切實際的軍師推波助瀾，很容易陷入投資(zī)沖動和資(zī)本思維裏，最後變成拼砸錢和打價格戰，從而導緻成本難以收回，千萬投資(zī)付之東流。
(三)有逼格的旅遊地産才能大(dà)賣？
休閑農業是一(yī)個值得長期耕耘的事業，但不是來大(dà)錢、來快錢的領域，如何找到當前的盈利點，使地塊能夠良性運轉起來，成爲首要考慮的問題。
這裏，我(wǒ)們提出一(yī)個觀點：鄉村(cūn)民宿是一(yī)個很好的切入點，有逼格的旅遊地産才能大(dà)賣!
中(zhōng)國地産黃金十年時間蓋了幾代人都住不滿的房子。除了少數大(dà)城市，各個地方都出現了空城、鬼城，蓋出來的房子并沒有那麽多人去(qù)住，也租不出去(qù)。大(dà)部分(fēn)人買房子是爲了坐等升值，房産成了一(yī)種金融工(gōng)具，購房不是爲了投資(zī)而是投機。同時，旅遊地産也出現滞銷現象，除了節假日熱鬧外(wài)，其餘時間冷冷清清。投資(zī)商(shāng)搞旅遊是爲了賣房子，借着景區要地但不做旅遊——也是挂羊頭賣狗肉。
在新常态下(xià)旅遊地産還能做嗎(ma)?應該怎麽做?
首先要肯定的是旅遊地産值得做，但是做法要改變。以往的旅遊地産大(dà)部分(fēn)依托傳統觀光型景區，主要是國家4A及5A級旅遊景區，但這類景區基本上是靠名氣掙團隊客源錢的觀光模式(一(yī)錘子買賣)，而且大(dà)部分(fēn)的旅遊景區由于人滿爲患，服務質量不佳，“不來終生(shēng)遺憾，來了遺憾終生(shēng)”，此類景區的旅遊地産基本上是沒有出路。
随着經濟結構的轉型升級，地産逐步回歸實業屬性，就是要“住人”。
而現在旅遊休閑已經進入到大(dà)衆化自助式的時代，現在又(yòu)是一(yī)個講究逼格的時代，中(zhōng)國人正逐步過上“5+2” 的逼格生(shēng)活方式，逼格時代的旅遊地産賣的不是量而是質，求“既好玩又(yòu)有情懷”。
比如浙江德清的莫幹山民宿，以“裸心谷“爲代表的鄉村(cūn)民俗動辄都是二三千元的高房價，還供不應求。比如北(běi)京的”古北(běi)水鎮“，烏鎮的開(kāi)發商(shāng)硬是在司馬台長城腳下(xià)造出一(yī)個北(běi)方地區少見的古鎮，特别有逼格，當然房價也很可觀。
這些創新的業态層出不窮，也代表了未來的旅遊地産升級方向，要想旅遊地産賣得好，就要做出逼格的休閑環境，要有逼格的産業項目支撐。
休閑農業的旅遊地産市場更好。因爲傳統主景區那邊，大(dà)格局已定，船大(dà)難掉頭。而新開(kāi)發的地塊，沒有什麽負擔，隻需要創意，反倒能做成很有逼格的休閑度假産品。
所以，現在旅遊地産的盈利實現模式不主要依靠“賣房子”，而是“賣産業”。這個産業就是融合了“吃住行遊購娛”于一(yī)體(tǐ)的綜合體(tǐ)驗。要實現“賣産業”的目的，就必須識到“旅遊地産”本質是“休閑地産”，要抛棄“挂羊頭賣狗肉”的思路，踏踏實實地做旅遊、休閑的文章，做出有逼格的休閑環境和休閑産業來!
二、項目地分(fēn)析與研判
首先，項目地處市郊，交通便利，環境優越，主要有山地、溝谷、林地、梯田、耕地、村(cūn)莊等資(zī)源，資(zī)源類型多樣，地塊充足，具備發展休閑農業和鄉村(cūn)旅遊的條件。
其次，旅遊市場發展呈現4個趨勢：一(yī)是從觀光向度假轉變;二是散客市場爲主;三是國民休閑需求增長較快，尤其是鄉村(cūn)休閑;四是以“品質化、個性化、回歸自然”爲特色的鄉村(cūn)民宿逐漸火(huǒ)熱。
如今，周邊景區多以觀光爲主，缺少鄉居度假旅遊産品，且重慶市場需求較大(dà)，市場尚未飽和。因此，項目地的旅遊開(kāi)發需要另辟蹊徑，結合市場前沿，創新創異，以獨特的手法打造旅遊吸引物(wù)，要用産業發展的眼光來看待。主要從兩方面打破常規，尋求突破點：
同質化，實現彎道超車(chē)。跳出傳統景區發展模式，将項目放(fàng)在整個重慶市發展的大(dà)環境中(zhōng)。當前重慶旅遊發展以景區觀光爲主，門票(piào)爲王，而鄉村(cūn)旅遊隻有簡單的采摘項目，項目地能不能做成一(yī)個美麗鄉村(cūn)休閑的樣闆?能不能把承德地區傳統的鄉村(cūn)文化活動恢複起來?
重慶的旅遊基本還停留在山水觀光的層面，體(tǐ)驗型的、休閑型的景區很少，項目地的發展就是要超越傳統模式，可以不通過門票(piào)收入，而以其他的業态來盈利，發展休閑度假，讓遊客真正的留下(xià)來、住下(xià)來、玩起來、再回來。
精品意識or規模思路?從初步考察的結果來看，項目地的地塊條件有限，開(kāi)發出來的景區承載力也十分(fēn)有限，并不适合于大(dà)衆觀光型的景區模式的旅遊開(kāi)發。根據遊客旅遊規律，遊客在景區停留3個小(xiǎo)時消費(fèi)一(yī)頓飯，停留6個小(xiǎo)時住宿一(yī)個晚上，目前項目地上下(xià)山用時1小(xiǎo)時，完全靠觀光根本留不住人。
要設計什麽樣的吸引物(wù)，才能讓遊客能在這裏吃一(yī)頓飯、住一(yī)晚上?要做就做精品。精，而非大(dà)，靠的不是規模，而是創意。
根據初步考察分(fēn)析，項目地所在的合川周邊具有較好的旅遊環境和氛圍，但景區的開(kāi)發還停留在觀光層面。而在鄉村(cūn)旅遊方面，尚未形成四季可觀的田園景觀，民俗資(zī)源和鄉村(cūn)文化缺乏挖掘、整理和運用。
項目地擁有較好的鄉村(cūn)旅遊資(zī)源，區位條件好，完全可以通過規劃，創新創意，打造出一(yī)個地區鄉村(cūn)旅遊的精品。
從重慶市角度出發，結合當前全國旅遊發展的态勢來看，項目地要走差異化、特色化、精品化發展道路，初步定位爲融鄉村(cūn)旅遊、休閑農業、體(tǐ)育休閑爲一(yī)體(tǐ)的中(zhōng)高端精品度假鄉居。
三、定位于發展戰略
1、總體(tǐ)定位
項目地有資(zī)源、有特色，但是缺靈魂，通過打造集花果園、運動園、美鄉園于一(yī)身的鄉居樂園，将項目地打造成城市居民的第二居所，融綠色、歡樂、浪漫、養生(shēng)、動感漁一(yī)體(tǐ)的鄉村(cūn)樂園。
2、發展戰略
農業旅遊開(kāi)發有四大(dà)法寶：美景造勢、科技驅動、文化引領、民宿留人。
美景造勢：營造超大(dà)面積、高觀賞性的農業景觀，給遊客以大(dà)尺度的畫面感，形成強大(dà)的視覺震撼力。對大(dà)面積農業景觀藝術化處理。
科技驅動：運用現代農業高新技術(涵蓋生(shēng)物(wù)技術、信息技術、航天技術、新能源技術、新材料技術)來武裝農業、改造農業的技術體(tǐ)系。農業科技創新就是創造新的旅遊資(zī)源。
文化引領：農業旅遊是載體(tǐ)，文化是靈魂。農業旅遊不隻是在種植農作物(wù)，還要“種植”文化，讓文化紮根在農業旅遊土壤上。節慶文化、農耕文化、地域文化、主題文化。
民宿留人：具有田園情懷的鄉居，外(wài)表樸實，室内精緻，遊客在此既有現代享受，又(yòu)有老家感受。民宿集現代享受與老家感受于一(yī)體(tǐ)，滿足那些事業有成、鄉愁無落的中(zhōng)高端消費(fèi)者需求。
3、開(kāi)發思路
特色花海景觀作爲市場引爆點
從油菜花景觀到薰衣草景觀到桃花、櫻花景觀，這些景觀的市場引爆效應已經很明顯，當前景觀的打造也已經成爲一(yī)門藝術，特色景觀，升級版景觀，與文化相映襯的景觀成爲景區打造的核心之所在。如項目地可以利用梯田修整出“一(yī)路向天”景觀。
鄉村(cūn)美宿作爲形象塑造點
遊客來了，不光是看，最主要的是如何吸引遊客住下(xià)來。項目地不追求建大(dà)酒店(diàn)，現在的酒店(diàn)都要求降星級了，最火(huǒ)的是主題性的文化旅遊酒店(diàn)和民宿客棧。
就是要形成一(yī)種美宿的概念，要充分(fēn)利用當地的資(zī)源條件，鄉村(cūn)自然就是景觀，鄉村(cūn)老房屋也是景觀。項目地将來要做的就是鄉村(cūn)美宿，而且單純的改造一(yī)下(xià)也完全是不夠的，我(wǒ)們要做的是主題化改造。
鄉村(cūn)體(tǐ)育運動增強吸引力
低空飛行是當前火(huǒ)熱的體(tǐ)育運動項目，目前開(kāi)展這個項目的景區不多，可以在項目地設立一(yī)個戶外(wài)運動基地或低空飛行俱樂部，發展低空運動。戶外(wài)運動與旅遊結合緊密，可以作爲一(yī)個戶外(wài)拓展基地。
2014年國務院已經放(fàng)開(kāi)了低空飛行的限制，開(kāi)放(fàng)1000米以下(xià)的低空領域。項目地有山谷、有平地，有開(kāi)展的條件，可以搞幾個特色項目，如動力三角翼、熱氣球、滑翔傘等，是一(yī)個高利潤的項目。
修建渝北(běi)第一(yī)騎行綠道，作爲吸引人氣、提升品牌的項目，以開(kāi)放(fàng)來撬動市場，不指望這個項目賺錢，主要用來提升人氣。結合路段設計路線，在邊上設計一(yī)些特色景觀，如鄉村(cūn)特色的房子休息點、特色觀景台、新奇特的綠植、盆栽等等。
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