“特色小(xiǎo)鎮”究竟是什麽？我(wǒ)們還是引用來自浙江的定義。特色小(xiǎo)鎮按照創新、協調、綠色、開(kāi)放(fàng)、共享發展理念，結合自身特質，找準産業定位，科學進行規劃，挖掘産業特色、人文底蘊和生(shēng)态禀賦，形成“産、城、人、文”四位一(yī)體(tǐ)有機結合的重要功能平台。
黨的十八大(dà)首次提出了“努力建設美麗中(zhōng)國”這一(yī)富有詩意的理念，努力建設“美麗中(zhōng)國”，意味着人民生(shēng)活要美麗、環境要美麗，旅遊業是生(shēng)态文明與經濟發展的最佳結合點。而文旅小(xiǎo)鎮成爲市場歡迎的重要的一(yī)個旅遊産品，流動性充裕的資(zī)本市場，更是爲文旅小(xiǎo)鎮點上了一(yī)把火(huǒ)。
目前市場上的旅遊小(xiǎo)鎮大(dà)緻分(fēn)爲兩類，一(yī)類是原有古村(cūn)、古鎮延伸發展而來的旅遊小(xiǎo)鎮，一(yī)類是借助旅遊資(zī)源、交通優勢等新建的旅遊小(xiǎo)鎮。
不論是第一(yī)類還是第二類，面臨日新月異的市場環境下(xià)，都需要不斷進行更新、提升以保持其持續的市場生(shēng)命力和社會價值。
而一(yī)個文旅小(xiǎo)鎮如何才能實現其成功落地呢？前期精準的整體(tǐ)定位及核心的商(shāng)業業态定位必不可少。
文旅地産整體(tǐ)定位需考慮的三個方面 1、找魂——充分(fēn)立足本地的文化資(zī)源禀賦，尋找小(xiǎo)鎮的文化制高點
尋找旅遊小(xiǎo)鎮的文化之魂要“站得高、能落地”。深入分(fēn)析小(xiǎo)鎮的自然、生(shēng)态、文化、景觀、民俗等資(zī)源，尤其是文化和民俗方面需深入挖掘，找到旅遊小(xiǎo)鎮不同于其他項目的特質，以此爲切入點，盡量避免與周邊旅遊項目開(kāi)發的同質化競争。
這是最難的工(gōng)作，需要全面剖析項目所在地域的文化DNA，進行歸納，去(qù)粗取精，去(qù)僞存真，從而找到項目獨特的文化精神核心。找到了魂，項目的精氣神才能清晰。并且才能在萬千小(xiǎo)鎮中(zhōng)樹(shù)立自己獨特的旅遊品牌形象。
換一(yī)句話(huà)說，這個魂就是小(xiǎo)鎮的文化圖騰、精神向心力，是小(xiǎo)鎮最重要的旅遊吸引核。如果這個文化之魂正好與市場的大(dà)勢能夠契合，這個小(xiǎo)鎮項目基本上可以确定建成後的市場成功。
确定整個項目的靈魂後，一(yī)切後續工(gōng)作都要圍繞這個核心點進行展開(kāi)延伸，包括建築設計，景觀打造，商(shāng)業業态呈現，活動舉辦等，都是爲了充分(fēn)呈現這個文化主題，這個精神内涵，而不是一(yī)盤散沙的堆砌。
2、健身——充分(fēn)立足本地的特色産業，爲小(xiǎo)鎮注入強大(dà)産業支撐點
很多文旅小(xiǎo)鎮，不論是曆史遺存的小(xiǎo)鎮還是新建小(xiǎo)鎮，一(yī)般都有各種各樣的資(zī)源，如果對這些資(zī)源進行充分(fēn)挖掘，合理嫁接，利用旅遊帶來的消費(fèi)力，發揮其産業效應，對該項目乃至本地的經濟發展往往有引爆作用。
比如有的地方環境好、适合養生(shēng)，有的地方漁業資(zī)源豐富，有的地方美食豐富等等，這些都可以通過文旅小(xiǎo)鎮爲其提供平台功能，進行産業鏈的深化，形成産、供、銷、研發一(yī)體(tǐ)化。而文旅小(xiǎo)鎮也通過特色産業形成自身特色的文旅功能價值，在市場競争中(zhōng)處于優勢地位，也強力支撐整個項目的可持續的發展。
3、布點——規劃适宜市場的小(xiǎo)鎮旅遊産品體(tǐ)系，引爆旅遊市場
根據旅遊小(xiǎo)鎮的市場客群定位，規劃相應的層次化确定旅遊産品的結構，如哪些是面向度假客群，哪些是面向休閑客群，哪些是面向觀光客群；确定核心旅遊産品、引爆性的旅遊産品；針對不同的産品體(tǐ)系、不同的遊覽主題和不同的客群、不同的遊覽時間确定不同的遊線等。
延伸一(yī)點來說，布點還包括景觀設置、廣場遊憩點設置、街道尺度、以及後面展開(kāi)的業态布局等等。在規劃定位前期這些都必須要全盤考慮清楚，了然于胸。以此指導後續的建築規劃、景觀設計、建設等，這些方面本篇不做詳細展開(kāi)。
文旅地産商(shāng)業業态定位的八大(dà)注意事項
1、文旅小(xiǎo)鎮業态調整改造的背後是深刻的社會變革。
古鎮、古村(cūn)在中(zhōng)國新興城鎮化浪潮的推動下(xià)，迎來了一(yī)波巨大(dà)的變革。
不僅僅是傳統建築空間、商(shāng)業業态的變革，更是其内在的生(shēng)活方式、消費(fèi)方式的變革、乃至傳統文化基因潛移默化的質變。如果隻是僅僅就業态而業态，那注定這個小(xiǎo)鎮的商(shāng)業是膚淺的，并可能造成業态定位的偏離(lí)。
2、遊客需求層次的提升，需要文旅業态同步提升。
近20來年旅遊的大(dà)發展，已經從原有的觀光旅遊逐步向休閑和度假遊轉型，但轉型期觀光、休閑和度假不同需求的旅遊形态将會在一(yī)段時間内存在，并且不同區域的文旅小(xiǎo)鎮項目會在旅遊需求層面方面的側重點還會不同。
不同的旅遊需求層次所對應服務的旅遊業态是不同的，在此背景下(xià)，不僅原來很著名的古鎮古村(cūn)業态需要進行提升，改造，一(yī)些新邁入開(kāi)發的小(xiǎo)鎮項目也将更加複雜(zá)。
3、移動社會、智慧社會的到來帶來文旅業态的改變。
移動互聯網時代，已經打破了城市辦公人員(yuán)固定辦公的工(gōng)作形态和地域界限，可以随時随地辦公與他人開(kāi)展工(gōng)作合作。
旅遊小(xiǎo)鎮因爲其濃厚的文化環境和優美的自然環境，可以引來很多大(dà)城市的人群前來創業辦公、邊度假邊辦公。這些會促使對住宿以及休閑娛樂業态需求的提升，而移動時代網絡購物(wù)的方便，也會造成對單調零售業态需求的減少，對體(tǐ)驗型零售業态的增加。
4、旅遊業态和城鎮化業态的融合。
旅遊小(xiǎo)鎮配套設施無論是從種類還是數量，都高于普通小(xiǎo)城鎮的标準，因此服務設施指标的選取不能完全按照《鎮規劃标準》确定，要綜合考慮常住人口和流動人口（包括旅遊人口及因旅遊發展吸納的外(wài)來就業人口等），進行科學的計算。
旅遊小(xiǎo)鎮生(shēng)态爲基，小(xiǎo)鎮旅遊人口的确定要充分(fēn)考慮到小(xiǎo)鎮的生(shēng)态承載能力，旅遊設施的配置科學合理，适當留有餘量，杜絕浪費(fèi)。
并且從實際的衆多案例來看，文旅商(shāng)業業态的面積不宜過大(dà)，要根據遊客量的消費(fèi)結構進行缜密核算，才比較合理的結果，目前存在的一(yī)個普遍問題是小(xiǎo)鎮業态面積往往過大(dà)，其後果就是在運營中(zhōng)産生(shēng)很多空鋪，死鋪。
5、傳統旅遊六大(dà)要素的提升。
長期以來，旅遊業已經形成了基于旅遊服務的“吃、住、行、遊、娛、購”六大(dà)要素，文旅小(xiǎo)鎮的商(shāng)業業态也基本是按照這幾個方面進行構建的，但是随着旅遊市場的變化，一(yī)些創新的業态開(kāi)始呈現，或者說需要對原來的六大(dà)要素進行重新創新性認識和闡釋。
比如從原來簡單的吃飽、睡着，購物(wù)等變成對當地美食文化、居住文化、當地手作文化的深度體(tǐ)驗。這對業态定位的面積、量級等都會産生(shēng)重要的改變。
6、文旅小(xiǎo)鎮的商(shāng)業是文化風景。
未來的文旅小(xiǎo)鎮的商(shāng)業設施除了承擔基本的吃飯、購物(wù)、住宿功能，還承擔文化展示、文化體(tǐ)驗、互動交流、遊覽體(tǐ)驗等複合的功能。
每一(yī)個店(diàn)鋪，都是一(yī)個風景點，每一(yī)個店(diàn)鋪都是文化體(tǐ)驗點，純碎的商(shāng)業功能會弱化，旅遊價值和文化價值逐步凸顯，讓遊客在閑逛中(zhōng)産生(shēng)消費(fèi)欲望，在歡樂中(zhōng)産生(shēng)消費(fèi)行爲，這是更高一(yī)個層次的文旅商(shāng)業業态。當然，這些會對前期招商(shāng)、商(shāng)戶的引進培育、商(shāng)業的運營要求很高。
7、文旅小(xiǎo)鎮的商(shāng)業業态招商(shāng)需要具有“個性”的商(shāng)戶。
文旅小(xiǎo)鎮的商(shāng)業招商(shāng)對象不是普通的商(shāng)戶，甚至不是連鎖的商(shāng)戶。除了立足本地化之外(wài)，還要招一(yī)些對吃、住、購、娛、文等有特殊研究和追求的“發燒友”。
特别是有文化情懷的發燒友，最好是在某一(yī)行業有一(yī)定影響力，比如可以讓一(yī)些文化人過來開(kāi)茶館、開(kāi)特色客棧，讓著名的烹饪師傅過來經營文化餐館等等。
特色化招商(shāng)、不走尋常路的招商(shāng)這就是未來文旅小(xiǎo)鎮的招商(shāng)趨勢之一(yī)，也是考驗一(yī)個文旅商(shāng)運營服務商(shāng)服務能力的重要标準。
8、文旅小(xiǎo)鎮的商(shāng)業業态需要考慮旅遊淡旺季、周末與工(gōng)作日等特性。
旅遊商(shāng)業的一(yī)大(dà)特點是經營的季節性，即有明顯的淡旺季之分(fēn)。季節性是大(dà)多數旅遊地的典型特征，旺季欣欣向榮，淡季門可羅雀。中(zhōng)國大(dà)部分(fēn)景區，冬季的幾個月，幾乎無遊客來訪，商(shāng)鋪開(kāi)業率不足50%。這就要求旅遊産品的設置和後期運營盡量延長旅遊旺季，并設置可行的四季旅遊産品和旅遊服務。
還有一(yī)個顯著的問題是周末人氣很旺，周一(yī)到周四人氣不濟，怎麽辦？這些問題都需要從業态規劃定位就開(kāi)始研究設置能夠吸引遊客淡季旅遊的旅遊産品和旅遊服務，并且在商(shāng)業業态中(zhōng)如何呈現落地，這樣就把商(shāng)業業态——旅遊産品體(tǐ)系——旅遊淡旺季一(yī)條線的進行整體(tǐ)解決。
文旅小(xiǎo)鎮及文旅商(shāng)業業态的規劃定位是一(yī)個複合型的，系統性的工(gōng)作，也是很有意思的事情。涵蓋旅遊、文化、商(shāng)業、地産，涉及到旅遊産品、旅遊線路、旅遊活動，包括美食、酒店(diàn)、民俗、活動等豐富内容。
文旅地産開(kāi)發的七大(dà)經典模式
1、“高爾夫莊園”模式。
實踐表明，将生(shēng)地變成熟地的最佳辦法，就是建設高爾夫球場，其對于休閑地産的帶動作用極其明顯，除了球場本身擁有極好的景觀資(zī)源外(wài)，更爲主要的原因是高爾夫球場是重要的高端政務商(shāng)務休閑交流的平台，能夠引發高端休閑人群的聚集，凸顯品質性，從而帶動了休閑地産的價值提升，并爲休閑地産的銷售創造優越基礎。
國内形成了以觀瀾湖高爾夫、富春山居高爾夫、春城高爾夫爲代表的多個經典案例。
由于地塊規模與政策壓力的限制，高爾夫莊園模式未來的趨勢，已經不再是球場規模的比拼，而在于主題化的創新，即賦予球場一(yī)種獨特的文化主題，并圍繞這一(yī)主題營造一(yī)種獨特的景觀意境，使球場不僅具有一(yī)般的功能與景觀，更有不可複制的特色文化内涵，其吸引力與競争力必定超越常規球場，從而爲休閑地産創造更大(dà)的附加值。
如富春山居高爾夫以黃公望的《富春山居圖》爲意境打造藍(lán)本，形成了國内少有的文化型高爾夫，在亞洲市場也頗負盛名。
2、“溫泉會都”模式。
溫泉，是最具帶動力的休閑引擎，已經成爲全國休閑開(kāi)發的超級熱門，它對休閑地産的開(kāi)發具有突出的作用。
“以特色溫泉水療産品爲吸引，以會議度假酒店(diàn)爲核心，帶動先售後租的溫泉地産開(kāi)發”的“溫泉會都”模式在市場取得了巨大(dà)的成功。
其原因有三，一(yī)是溫泉本身具有養生(shēng)與休閑的雙重特性，可以提升地産的附加值；二是溫泉可以解決酒店(diàn)經營的冬季問題，并對會議經營有極大(dà)帶動作用；三是如果有觀光景區在周邊，則可以成爲休閑消費(fèi)的核心平台。
3、“文化度假酒店(diàn)綜合體(tǐ)”模式。
悅榕莊酒店(diàn)、安缦酒店(diàn)在中(zhōng)國市場上取得了巨大(dà)的成功，并且正以穩健的速度持續擴張。究竟是什麽原因讓它們如此受青睐？文化的魅力！
以生(shēng)态别墅或古村(cūn)落爲載體(tǐ)，強調與自然環境的和諧，與本土文化的融合，在一(yī)種獨特的文化意境裏享受時尚度假的奢華體(tǐ)驗，這種低調的奢華獲得了世界範圍内許多高端休閑人群的極大(dà)認可，造就了一(yī)批忠實的“全球粉絲”。
盡管這兩家酒店(diàn)的重點不在地産開(kāi)發，但綠維創景認爲，這些具有鮮明文化主題的精品度假酒店(diàn)，其文化意境的地域性、其低調奢華的特色性、其時尚浪漫的品質性，一(yī)定對休閑地産的開(kāi)發有着突出的帶動作用。
4、“休閑Mall”模式。
通過将品牌餐飲美食街、五星級酒店(diàn)、購物(wù)中(zhōng)心、家電(diàn)商(shāng)場、大(dà)型電(diàn)影院、量販KTV等不同的業态整合在一(yī)起，創造一(yī)個獨具吸引力的區域性休閑消費(fèi)中(zhōng)心——休閑Mall，以此帶動寫字樓和住宅地産的開(kāi)發，此種模式稱之爲城市中(zhōng)心區休閑地産模式。這種模式一(yī)般位于城市中(zhōng)心或中(zhōng)心城拓展區的地塊，如萬達廣場。
5、“主題文化小(xiǎo)鎮”模式。
主題文化小(xiǎo)鎮，主要是古鎮、古街區，或者新打造的小(xiǎo)鎮。其核心是創造出符合市場需求、凸顯獨特主題風情的文化小(xiǎo)鎮，以小(xiǎo)鎮爲載體(tǐ)，構建文化休閑平台，提升吸引力，進而帶動小(xiǎo)鎮外(wài)圍的休閑地産，如麗江大(dà)研古鎮、成都寬窄巷子、上海朱家角古鎮、成都芙蓉古鎮、楚雄彜人古鎮。這種模式，已經成爲很多古鎮進行休閑化升級與城鎮化發展的主流途徑。
6、“特色景區綜合體(tǐ)”模式。
這裏所說的特色景區，包括主題公園或休閑景區。
主題公園帶動模式，以華僑城和迪斯尼爲代表，以遊樂園帶動休閑地産開(kāi)發，已經成爲業界經典，但需要強大(dà)的開(kāi)發資(zī)金、品牌效應與運營管理等多方位支持，進入門檻較高，并非每一(yī)個企業都能夠操作。
休閑景區帶動模式，以安徽某木屋村(cūn)度假區爲代表，通過中(zhōng)國最大(dà)的珍稀鄉土樹(shù)木園的打造，以木屋爲特色，帶動木屋休閑地産的開(kāi)發，獲得了市場的青睐。
此類模式，以稀缺性資(zī)源的占有或者打造爲前提，投入相對較大(dà)，然而一(yī)旦開(kāi)發成功，其開(kāi)發效益回報将會非常可觀，并對城市總體(tǐ)休閑水準也是一(yī)個巨大(dà)提升。
7、“多元休閑綜合體(tǐ)”模式。
除了以上幾種模式外(wài)，還有許多大(dà)型項目往往将幾種模式綜合起來，形成一(yī)個“多元休閑綜合體(tǐ)”模式。