一(yī)、區位分(fēn)析
博邦股份青雲山康養生(shēng)态觀光農林産業園拟建地址位于桃源縣三陽鎮中(zhōng)心村(cūn)，即原太平橋鄉中(zhōng)心村(cūn)龍家堉組青雲山麓。
1.區位交通：項目拟建地址龍家堉組青雲山距離(lí)桃源縣城29公裏，約45分(fēn)鍾車(chē)程距離(lí)常德市區55公裏，開(kāi)車(chē)走高速到桃源轉鄉道至項目地約1小(xiǎo)時30分(fēn)鍾，處于鄉村(cūn)旅遊2小(xiǎo)時路程範圍之内。以項目地爲中(zhōng)心，周邊兩小(xiǎo)時路程範圍内的城市包括桃源、常德市區屬于項目的核心目标客源市場。
2.經濟區位：常德市位于湖南(nán)北(běi)部，環洞庭湖生(shēng)态經濟圈核心城市之一(yī)，是湖南(nán)省第三大(dà)經濟體(tǐ)，經濟總量常年位列湖南(nán)城市前三，2017年，常德市在全國城市排名第71位。常德經濟的穩定發展，有利于城鄉居民消費(fèi)的升級，包括對生(shēng)态健康安全食品、休閑體(tǐ)驗、旅遊度假、康養度假産品的需求将增加。2017年，常德市休閑農業經營收入31.7億元，增長22%。
3.旅遊區位：桃源，因東晉詩人陶淵明的《桃花源記》而聞名于世，曆來被譽爲“世外(wài)仙境”，桃花源旅遊區是湖南(nán)乃至全國的知(zhī)名旅遊目的地。
4.城市人口：截止2017年末，常德常住人口584.5萬人，其中(zhōng)城鎮人口301.8萬人，農村(cūn)人口282.7萬人，城市人口數量名列長沙、衡陽、邵陽之後，人口基數大(dà)，市場巨大(dà)。
二、場地自然資(zī)源條件分(fēn)析
項目所在的桃源縣是一(yī)個存在着豐富天然富硒資(zī)源的縣域，也是我(wǒ)國一(yī)個難得的長壽和富硒并存的區域。項目拟建地址位于桃源縣三陽鎮中(zhōng)心村(cūn)，即原太平橋鄉中(zhōng)心村(cūn)龍家堉組青雲山麓，處于桃源縣土壤富硒分(fēn)布地帶。項目選址四周爲山地丘陵，最高海拔位于區域青雲山寺廟處。區域山體(tǐ)集中(zhōng)連片上萬畝梯田油茶，樹(shù)齡10年居多，是博邦股份高産油茶生(shēng)産基地，其生(shēng)産的“桃花源富硒茶油”獲得中(zhōng)國、美國、日本、歐盟四大(dà)有機認證，“桃花源”商(shāng)标已獲湖南(nán)省著名商(shāng)标。
從休閑農業與鄉村(cūn)旅遊發展所需的自然資(zī)源禀賦來看，一(yī)方面，區域富硒油茶集中(zhōng)連片開(kāi)發有利于油茶産業的集中(zhōng)作業和産業發展，另一(yī)方面，該片區富硒油茶基地集中(zhōng)連片種植，區域多年形成的自然動植被遭到破壞，影響了原有綠水青山的自然景觀風貌，對農業産業開(kāi)發有利，對開(kāi)展生(shēng)态旅遊不利，需要在發展休閑旅遊的過程中(zhōng)進行修複。
首先，在富硒油茶基地開(kāi)墾過程中(zhōng)，原有的野生(shēng)的喬木、灌木、花卉、果樹(shù)等動植物(wù)均遭到毀壞，不利于區域生(shēng)物(wù)多樣發展，山地地表的深翻也造成了土壤層一(yī)定程度的破壞，打破了區域原有相對平衡的動物(wù)、微生(shēng)物(wù)環境，隻有在相關休閑旅遊體(tǐ)驗核心片區恢複生(shēng)物(wù)多樣性，才能滿足遊客休閑旅遊對自然生(shēng)态環境的需求。
其次，全部開(kāi)梯導緻山體(tǐ)的水土涵養功能和氣候調節功能減弱，易造成水土流失和加速水分(fēn)蒸發，夏季高溫時，區域的氣溫會較高，尤其是每當下(xià)雨過後，區域山塘水體(tǐ)容易渾濁淤積。在休閑旅遊相關區域，要增加本土喬木、灌木、花卉、水果、中(zhōng)藥材的種植，一(yī)是豐富林草層次，恢複生(shēng)物(wù)多樣性，二是方便開(kāi)展休閑旅遊體(tǐ)驗活動，三是實現立體(tǐ)循環種養提高單位面積土地的利用率與産出率。
再次，大(dà)面積單一(yī)的人工(gōng)富硒油茶林背景，植物(wù)結構與油茶林形成的自然景觀風貌單一(yī)，雖然富硒茶油在味覺和營養保健方面勝過西方“橄榄油”，但是在鄉村(cūn)自然的山水田園視覺上，油茶林單一(yī)的視覺背景不是城市遊客理想最佳的鄉村(cūn)旅遊目的地，需要在後期開(kāi)發的時候注意避免和減少這方面的不利因素影響，尤其是發展生(shēng)态休閑康養要充分(fēn)考慮區域生(shēng)态的環境承載能力。
值得一(yī)提的是，慶幸青雲山寺廟及半山腰以上山體(tǐ)保留了原始的自然植被面貌，沒有被人工(gōng)開(kāi)發油茶梯田，也是是本項目唯一(yī)賴以生(shēng)存與發展的自然生(shēng)态背景，所以在發展休閑農業與鄉村(cūn)旅遊的過程中(zhōng)，必須依托區域良好的自然植被進行項目布局設計。現有的辦公樓、木炭場周邊具有較大(dà)面積的空地資(zī)源，可以滿足後期開(kāi)發休閑旅遊的建設需求。
此外(wài)，拟建區域有集中(zhōng)山塘7畝左右，另有分(fēn)散山塘水域3畝左右，爲項目開(kāi)展休閑、觀光、體(tǐ)驗、康養提供了寶貴的水資(zī)源。區域封閉的空間内，山脈高低錯落的穿插與走勢、水塘的蜿蜒造型、森(sēn)林的綠色裝飾、田園的自然分(fēn)布，在空間上容易形成一(yī)幅自然的山、水、林、田、園的鄉村(cūn)田園美景圖畫，有利于後期發展建設生(shēng)态休閑與康養度假項目所需要的綠水青山生(shēng)态空間。
青雲山康養生(shēng)态觀光産業園拟建區域爲山谷地帶，區域自然生(shēng)态環境較好。油茶是世界上最佳的食用油，有“東方橄榄油”之美譽，油茶産業也是富民産業，健康産業，尤其是企業有“桃花源富硒茶油”産品作爲堅實的産業基礎，具備強有力的産業支撐。休閑農業與鄉村(cūn)旅遊除了強調一(yī)産的農業生(shēng)産功能和二産的加工(gōng)功能，還強調三産的休閑旅遊、生(shēng)态觀光、養生(shēng)康養、文化教育功能。
目前，國内不少休閑農業與鄉村(cūn)旅遊項目不立足農業産業和産品創新開(kāi)發，純粹幻想以單一(yī)的旅遊産品來赢得市場，殊不知(zhī)大(dà)多數鄉村(cūn)旅遊項目在區位、交通、資(zī)源上并不具備高端旅遊資(zī)源的優勢，任何鄉村(cūn)産業隻有圍繞“一(yī)二三産業融合發展”才能夠實現項目的綜合效益最大(dà)化。縱觀日本、台灣休閑農業與鄉村(cūn)旅遊項目，其成功之處也就在于“一(yī)二三産業融合發展”，具體(tǐ)表現就是台灣、日本的農莊、牧場、農園多數都是爲了讓遊客和市民更好的與其生(shēng)産的産品對話(huà)，通過環境打造、理念融入、氛圍渲染、觀光休閑、科普教育、項目體(tǐ)驗，推崇和引領一(yī)種差異化的生(shēng)活方式和産品文化，讓遊客和市民在其推崇的獨特日常生(shēng)活中(zhōng)，購買和使用其生(shēng)産的産品，增加對企業和産品的信賴，從而有力的帶動産品和銷售。因此，在當前調和油仍然占據國内主導市場，茶油未能完全被國内外(wài)市場接受的背景下(xià)，博邦股份适當發展生(shēng)态旅遊，借助旅遊體(tǐ)驗能夠宣傳其油茶健康養生(shēng)理念，縮短産品與用戶之間的距離(lí)，減少産品與用戶之間的間隙，加強産品與用戶之間的粘性、互動，提高博邦油茶的品牌知(zhī)名度，帶動油茶産品及相關延伸産品的銷售，加強基地的生(shēng)産管理，優化企業産品結構和銷售模式等具有重要的作用好意義。當前，博邦股份擁有幾十萬畝油茶生(shēng)産基地，具備年加工(gōng)1萬噸有機茶油的強大(dà)生(shēng)産能力，并積累的數量龐大(dà)的茶油忠實用戶，具備發展休閑農業與鄉村(cūn)旅遊的紮實基礎。
三、場地設施條件分(fēn)析
1.原有辦公樓
原有辦公樓适合用于園區的日常辦公、管理、員(yuán)工(gōng)住宿。
2.廢棄的木炭加工(gōng)廠
廢棄的木炭加工(gōng)廠可以在原有結構框架的基礎上進行改造，可以改造成生(shēng)态陽光餐廳，一(yī)側的木炭窯洞則可以保留修繕，可以作爲休閑茶飲區域。
3.聯排廢舊(jiù)管理房
位于木炭加工(gōng)廠左前方的一(yī)排廢舊(jiù)管理房可以進行改造，可以作爲室内休閑活動空間。
四、規劃發展方向
1.以富硒油茶爲主題，突出富硒油茶康養特色
以富硒油茶産業爲基礎，以油茶養生(shēng)休閑爲主題，以綠色有機茶油體(tǐ)驗爲理念，以鄉村(cūn)旅遊爲突破口，開(kāi)展富硒油茶基地科普觀光、富硒油茶基地戶外(wài)運動、油茶科普館、傳統榨油體(tǐ)驗、富硒油茶産品體(tǐ)驗與購物(wù)、康養度假、富硒油茶樹(shù)認種認養、油茶林下(xià)休閑項目，讓遊客在園區現場從視覺、味覺、嗅覺、觸覺、聽(tīng)覺上全方位感受“桃花源富硒茶油”的健康與有機，加強遊客對桃花源富硒茶油養生(shēng)保健功能的認知(zhī)與了解，從而從内心真正認同食用富硒茶油。
2.以複合式生(shēng)态循環農業、林下(xià)立體(tǐ)農業爲導向，提高土地利用率、産出率
立足生(shēng)态循環種養、立體(tǐ)農業，積極拓展進行林下(xià)藥材、花卉、中(zhōng)蜂、禽畜的套種套養，參考天圓地方旅遊規劃團隊在長期的規劃設計與實踐中(zhōng)總結的“休閑農業與鄉村(cūn)旅遊6園模式”：采摘果園（山上：果、藥、茶、菌、蜂立體(tǐ)種養）——綠色田園（山下(xià)：稻田公園、稻田立體(tǐ)種養、魚稻共生(shēng)系統）——農家牧園（山中(zhōng)：珍稀禽畜與家禽散養）——水上樂園（山谷：有機魚塘、垂釣休閑、親水遊道、濕地景觀）——有機菜園（山邊：有機蔬菜、保健蔬菜、水果蔬菜、老種子蔬菜）——鄉村(cūn)花園（山腳：庭院經濟、庭院景觀、農耕文化體(tǐ)驗），合理布局生(shēng)态農業項目。積極創新企業發展模式，使其在爲園區提供健康安全食材、休閑旅遊、康養度假、科普教育的同時，積極探索城市社區訂單農業模式，以“桃花源富硒茶油”爲紐帶，以青雲山康養生(shēng)态觀光産業園爲線下(xià)旅遊體(tǐ)驗平台，使博邦成爲城市社區健康安全的糧油、蔬果、禽蛋、魚肉、牛奶的生(shēng)态農場，布局未來鄉村(cūn)綠色經濟産業，助力鄉村(cūn)振興。
3.拓展園區的多功能性，實現一(yī)二三産業融合發展
農業不僅具有糧油生(shēng)産的基本供給功能，還具有生(shēng)态功能、教育功能、曆史文化傳承功能、養生(shēng)功能、旅遊功能、休閑功能。在滿足基本的茶油生(shēng)産功能之外(wài)，園區應該積極拓展休閑功能、旅遊功能、養生(shēng)功能，尤其要發揮農業的休閑功能、教育功能和養生(shēng)功能。
園區的休閑功能：中(zhōng)國傳統農耕文明在鄉村(cūn)，傳統文化的根在鄉村(cūn)。鄉村(cūn)相對于城市受到工(gōng)業化的影響和破壞相對較少，農村(cūn)的自然環境、農業資(zī)源、田園景觀、農業生(shēng)産内容和鄉土文化等都是城市所沒有的，鄉村(cūn)的甯靜、鄉土人情是吸引都市人休閑旅遊的稀缺資(zī)源。園區以桃花源富硒油茶爲主題，園區的休閑項目可以緊緊圍繞富硒油茶的花、果、葉、幹、根進行，例如：
1.選擇大(dà)面積成片且林相整齊油茶豐産林，通過生(shēng)态修複、清理林下(xià)雜(zá)灌、林下(xià)間種、點狀混交、修建遊步道等設施，提高油茶林的穩定性、觀賞性和遊覽性，打造觀花賞果景點。
2.春季開(kāi)展茶林踏青和采“茶舌茶泡”活動。茶舌外(wài)表爲乳白(bái)色。茶泡是茶樹(shù)嫩葉在春冬交彙時溫差變化大(dà)，并在風的效果下(xià)就會構成茶舌。茶舌茶泡果肉格外(wài)厚，味甜，松脆，爽口。
3.秋冬季節觀花海、賞花果，開(kāi)展茶花攝影大(dà)賽、茶花精油制作體(tǐ)驗、體(tǐ)驗養蜂、現搖富硒蜂蜜的農趣。
4.利用油茶花朵和枝條制作油茶植物(wù)标本、幹花、藝術插畫的體(tǐ)驗。
5.在油茶林适度養殖當地良種土雞，珍珠雞、烏雞、鵝、番鴨、香豬，并在油茶林搭建簡易巢穴，開(kāi)展“油茶林下(xià)親子撿土雞蛋”、“徒手捉雞比賽”活動和“割草喂豬”體(tǐ)驗。
6.在油茶林下(xià)散養孔雀、山雞、竹雞，可供遊客觀賞。
7.茶樹(shù)菇生(shēng)長于小(xiǎo)喬木類油茶林腐朽的樹(shù)根部及其周圍，可以在油茶林下(xià)培育茶樹(shù)菇，開(kāi)展“油茶林撿蘑菇”趣味活動。
8.在部分(fēn)油茶林下(xià)套種花生(shēng)、黃花菜、土豆、紫薯、扁竹葉與觀賞花卉，供遊客農事體(tǐ)驗。
9.油茶與上千種名貴茶花同科屬，古油茶樹(shù)可嫁接多種名貴茶花，且四季均可賞花。
10.油茶林認種認養活動，讓都市人過一(yī)把“地主瘾”。
11.舉辦大(dà)型“富硒油茶果采摘節”，油茶果采摘比賽，遊客自己上山采油茶果可以享受優惠折扣。
12.油茶傳統木榨體(tǐ)驗，感受榨油工(gōng)藝及體(tǐ)驗農耕樂趣，了解茶油從基地到加工(gōng)生(shēng)産到餐桌的全過程。包括木榨茶油的曬秋、去(qù)殼、碾碎（木碾體(tǐ)驗）、蒸烤、擠榨農耕農具的體(tǐ)驗。
13.富硒茶油烹饪、燒烤美食的體(tǐ)驗。
14.油茶盆景、根雕、捆枝的藝術制作體(tǐ)驗。
15.針對以山林爲主的環境，挖掘山地運動休閑、森(sēn)林自然教育、森(sēn)林康養項目。
園區的教育功能：随着二孩政策全面放(fàng)開(kāi)，以及家長對孩子的成長的重視，孩子的喜好影響着大(dà)人的消費(fèi)，要注重親子教育，大(dà)自然是最好的老師，将農業融入教育，讓兒童體(tǐ)驗農耕的辛勞，知(zhī)道粒粒皆辛苦的道理，體(tǐ)驗生(shēng)命生(shēng)長規律，懂得自然生(shēng)長美好，從而敬畏自然，熱愛自然、保護自然。建設油茶科普館，将油茶的種植方法、繁育技術、生(shēng)長環境、提取方法、加工(gōng)技術、食用方式、特色成分(fēn)、保健價值、延伸産品、曆史傳說、典籍記錄、包裝設計一(yī)一(yī)進行科普展示，全方位展示桃花源富硒茶油的“東方神油”品牌形象。所謂一(yī)花一(yī)世界，一(yī)葉一(yī)菩提，園區的一(yī)草一(yī)樹(shù)、一(yī)花一(yī)果、一(yī)蟲一(yī)蝶、一(yī)蛙一(yī)鳥、一(yī)禽一(yī)畜等均可稱爲親少年研學行戶外(wài)素質教育的題材。
園區的養生(shēng)功能：一(yī)是民以食爲天，食安則民安，民安則國安，農産品食品安全影響着人們的身心健康，特别是長期食用“富硒茶油”能夠起到預防疾病、降低風險、養生(shēng)保健的作用。二是鄉村(cūn)新鮮的空氣，健康的水源，安全的食物(wù)，溫和的陽光是人類生(shēng)活的所必需的寶貴資(zī)源。綠水青山就是金山銀山，鄉村(cūn)的甯靜、田園、鄉土人情都是未來的稀缺資(zī)源。三是解除工(gōng)作及生(shēng)活的壓力，回歸自然、回歸鄉村(cūn)，修養身心、讓忙碌的身心得到自我(wǒ)修複、調整、舒緩，滿足生(shēng)态消費(fèi)、文化消費(fèi)、心靈消費(fèi)的成爲城市消費(fèi)新潮流。四是未來5年，我(wǒ)國将有3億城市退休老人，進入嚴重的老齡化社會，養生(shēng)、養老的需求将大(dà)幅增加。随着鄉村(cūn)自然環境、醫療條件的改善，鄉村(cūn)将成爲養老成本最低的地方。項目可以在園區自然生(shēng)态環境好的青雲山麓适度規模建設康養木屋，布局康養産業。
4.整合利用周邊資(zī)源
一(yī)是宗教資(zī)源青雲山寺廟，可以通過“桃花源富硒茶油”爲紐帶，結合寺廟開(kāi)展宗教祈福旅遊和素食養生(shēng)運動，佛教崇尚的修生(shēng)養性、素食養生(shēng)與現代都市人追求的康養休閑息息相關，禅茶、禅食、禅醫、禅修、農禅元素可以适當融入園區主題文化，提升桃花源富硒油茶“東方神油”的形象定位。
二是中(zhōng)心水庫，拟建區域山背面就是中(zhōng)心水庫，中(zhōng)心水庫水域面積近千畝，水岸線蜿蜒曲折，呈卧龍狀分(fēn)布，兩岸植被茂盛，綠樹(shù)成蔭，山清水秀，不是不可多得的自然資(zī)源。不僅能夠爲農業性生(shēng)産灌溉、休閑旅遊提供水源保障，還能夠有效調節水庫周邊小(xiǎo)氣候。水庫中(zhōng)的水蒸氣能降低周邊的溫度，水氣随循環流動，可以改善小(xiǎo)氣候環境，有一(yī)定的降溫、增濕和淨化空氣減少灰塵、細菌作用，有利于“桃花源富硒茶油”的生(shēng)長。在炎熱的夏季,水庫的平均溫度和最高溫度比市區能降低2-5℃左右。在幹燥的冬季,水庫相對濕度的平均值和最大(dà)值較市區高6%、10%，水庫上空及周邊的空氣細菌數量遠遠少于市區，非常符合康養度假項目的調件。